Business

VRE – Cổ phiếu tốt – giá lẹt đẹt – điểm nhấn ở dòng tiền và hiệu quả đầu tư

3 weeks ago
57 minutes read

Cổ phiếu VRE của Công ty Cổ phần Vincom Retail là một trong những mã đáng chú ý trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Dưới đây là phân tích về điểm mạnh, điểm yếu của VRE, cùng so sánh các chỉ số tài chính quan trọng như EPS và P/E với các công ty cùng ngành để đánh giá mức độ hấp dẫn của cổ phiếu này.

Điểm mạnh của VRE:

  • Vị thế thị trường vững chắc: Vincom Retail là công ty con của Tập đoàn Vingroup, chuyên phát triển và vận hành hệ thống trung tâm thương mại mang thương hiệu Vincom. Với 4 mô hình sản phẩm chính: Vincom Center, Vincom Mega Mall, Vincom Plaza và Vincom+, VRE đã xây dựng được mạng lưới rộng khắp, chiếm thị phần lớn trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ tại Việt Nam. citeturn0search3
  • Kết quả kinh doanh tích cực: Trong năm 2024, VRE ghi nhận doanh thu thuần đạt 5.891 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 4.096 tỷ đồng, cho thấy hiệu quả hoạt động ổn định. citeturn0search11

Điểm yếu của VRE:

  • Phụ thuộc vào thị trường nội địa: Hoạt động kinh doanh của VRE chủ yếu tập trung tại Việt Nam, do đó dễ bị ảnh hưởng bởi các biến động kinh tế trong nước và chính sách liên quan đến lĩnh vực bất động sản.
  • Tác động từ đại dịch và xu hướng mua sắm trực tuyến: Đại dịch COVID-19 và sự phát triển của thương mại điện tử đã ảnh hưởng đến lượng khách hàng đến các trung tâm thương mại, có thể tác động đến doanh thu cho thuê mặt bằng của VRE.

So sánh chỉ số EPS và P/E:

  • EPS (Lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu): Theo dữ liệu gần nhất, EPS của VRE đạt 1.802 đồng. citeturn0search1
  • P/E (Hệ số giá trên lợi nhuận): Chỉ số P/E của VRE hiện tại là 10,90, thấp hơn so với trung bình các công ty cùng ngành trong khu vực. Ví dụ, Central Pattana PCL (Thái Lan) có P/E là 16,6 và Pakuwon Jati Tbk PT (Indonesia) là 10,3. Điều này cho thấy VRE đang được định giá hấp dẫn hơn so với một số đối thủ trong khu vực. citeturn0search18

Kết luận: Với vị thế thị trường mạnh mẽ và kết quả kinh doanh tích cực, cùng với mức định giá P/E thấp hơn so với một số công ty cùng ngành trong khu vực, cổ phiếu VRE có thể được coi là hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Tuy nhiên, cần cân nhắc các yếu tố rủi ro như sự phụ thuộc vào thị trường nội địa và tác động từ xu hướng mua sắm trực tuyến trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Lợi nhuận giữ lại chưa phân phối của VRE:

Tính đến ngày 31/12/2022, Vincom Retail (VRE) ghi nhận hơn 12.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối. citeturn0search6 Trong năm 2024, công ty đạt lợi nhuận sau thuế 4.096 tỷ đồng. citeturn0search3 Tuy nhiên, thông tin về việc phân phối lợi nhuận trong năm 2023 và 2024 chưa được công bố cụ thể. Do đó, không thể xác định chính xác số dư lợi nhuận chưa phân phối đến ngày 28/3/2025.

Dòng tiền hoạt động năm 2023 và 2024:

Hiện tại, thông tin chi tiết về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của VRE trong năm 2023 và 2024 không được công bố rộng rãi. Để có số liệu chính xác, nên tham khảo báo cáo tài chính kiểm toán của công ty hoặc liên hệ trực tiếp với bộ phận quan hệ nhà đầu tư của VRE.

Phân tích các chỉ số của công ty cùng ngành trên sàn chứng khoán Việt Nam:

Dưới đây là một số công ty bất động sản bán lẻ niêm yết trên các sàn HOSE, HNX và UPCOM, cùng với các chỉ số tài chính cơ bản:

Công ty (Mã CK)Vốn hóa thị trường (tỷ đồng)EPS (đồng)P/EP/B
Vincom Retail (VRE)88.0001.80210,901,1
Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị (UDIC)5.0001.20012,51,3
CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL)2.5002.5008,01,0
CTCP Đầu tư Nam Long (NLG)6.0001.50010,01,2

Lưu ý: Các số liệu trên chỉ mang tính chất minh họa và có thể không phản ánh chính xác tình hình hiện tại. Để có thông tin cập nhật và chính xác nhất, nên tham khảo báo cáo tài chính mới nhất của từng công ty hoặc các nguồn dữ liệu tài chính uy tín.

Các biến động về hoạt động kinh doanh của VRE cho chúng ta thấy nhiều điều.

Lợi nhuận giữ lại chưa phân phối của VRE:

Tính đến ngày 31/12/2022, Vincom Retail (VRE) ghi nhận hơn 12.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối. citeturn0search6 Trong năm 2024, công ty đạt lợi nhuận sau thuế 4.096 tỷ đồng. citeturn0search3 Tuy nhiên, thông tin về việc phân phối lợi nhuận trong năm 2023 và 2024 chưa được công bố cụ thể. Do đó, không thể xác định chính xác số dư lợi nhuận chưa phân phối đến ngày 28/3/2025.

Dòng tiền hoạt động năm 2023 và 2024:

Hiện tại, thông tin chi tiết về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của VRE trong năm 2023 và 2024 không được công bố rộng rãi. Để có số liệu chính xác, nên tham khảo báo cáo tài chính kiểm toán của công ty hoặc liên hệ trực tiếp với bộ phận quan hệ nhà đầu tư của VRE.

Phân tích các chỉ số của công ty cùng ngành trên sàn chứng khoán Việt Nam:

Dưới đây là một số công ty bất động sản bán lẻ niêm yết trên các sàn HOSE, HNX và UPCOM, cùng với các chỉ số tài chính cơ bản:

Công ty (Mã CK)Vốn hóa thị trường (tỷ đồng)EPS (đồng)P/EP/B
Vincom Retail (VRE)88.0001.80210,901,1
Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị (UDIC)5.0001.20012,51,3
CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL)2.5002.5008,01,0
CTCP Đầu tư Nam Long (NLG)6.0001.50010,01,2

Lưu ý: Các số liệu trên chỉ mang tính chất minh họa và có thể không phản ánh chính xác tình hình hiện tại. Để có thông tin cập nhật và chính xác nhất, nên tham khảo báo cáo tài chính mới nhất của từng công ty hoặc các nguồn dữ liệu tài chính uy tín.

Dựa trên Báo cáo Lưu chuyển Tiền tệ Hợp nhất cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024 của Công ty Cổ phần Vincom Retail (VRE), tôi sẽ phân tích các chỉ số lưu chuyển tiền tệ chính:

I. LƯU CHUYỂN TIỀN TỪ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH (758.109 triệu VND):

  • Lợi nhuận trước thuế (5.133.329 triệu VND): Đây là điểm khởi đầu cho việc tính toán lưu chuyển tiền tệ từ hoạt động kinh doanh theo phương pháp gián tiếp.
  • Các điều chỉnh:
    • Khấu hao tài sản cố định, bất động sản đầu tư và lợi thế thương mại, phân bổ tiền thuê đất (1.379.104 triệu VND): Đây là các khoản chi phí không bằng tiền mặt được cộng trở lại lợi nhuận trước thuế.
    • Các khoản dự phòng (239.395 triệu VND): Sự thay đổi trong các khoản dự phòng cũng được điều chỉnh.
    • Lỗ chênh lệch tỷ giá hối đoái do đánh giá lại các khoản mục tiền tệ có gốc ngoại tệ (71.665 triệu VND): Khoản lỗ này (không phải là dòng tiền ra thực tế) được cộng trở lại.
    • Lãi từ hoạt động đầu tư (-1.792.224 triệu VND): Khoản lãi này (là dòng tiền vào từ hoạt động đầu tư) được trừ đi vì nó không phải là dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.
    • Chi phí lãi vay và trái phiếu phát hành (566.101 triệu VND): Chi phí lãi vay (là dòng tiền ra trong hoạt động tài chính) được cộng trở lại khi tính toán lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước thay đổi vốn lưu động.
  • Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước thay đổi vốn lưu động (5.597.370 triệu VND):
  • Thay đổi vốn lưu động:
    • Thay đổi các khoản phải thu (-6.408.007 triệu VND): Khoản phải thu tăng mạnh, cho thấy tiền mặt bị “giam” lại ở các khoản này, làm giảm lưu chuyển tiền tệ.
    • Thay đổi hàng tồn kho (344.947 triệu VND): Hàng tồn kho giảm, cho thấy tiền mặt được giải высвобожден, làm tăng lưu chuyển tiền tệ.
    • Thay đổi các khoản phải trả (không kể lãi vay phải trả, thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp) (2.950.184 triệu VND): Các khoản phải trả tăng, cho thấy công ty đang chiếm dụng vốn từ nhà cung cấp và các đối tượng khác, làm tăng lưu chuyển tiền tệ.
    • Thay đổi chi phí trả trước (-214 triệu VND): Chi phí trả trước tăng nhẹ, làm giảm lưu chuyển tiền tệ.
  • Tiền lãi vay đã trả (-451.815 triệu VND): Đây là dòng tiền ra thực tế cho chi phí lãi vay.
  • Thuế thu nhập doanh nghiệp đã nộp (-1.274.356 triệu VND): Đây là dòng tiền ra thực tế cho việc nộp thuế thu nhập doanh nghiệp.
  • Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh (758.109 triệu VND): Mặc dù lợi nhuận trước thuế khá cao, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh lại thấp hơn đáng kể và giảm mạnh so với năm trước (3.892.009 triệu VND). Nguyên nhân chính có thể đến từ sự tăng mạnh của các khoản phải thu.

II. LƯU CHUYỂN TIỀN TỪ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ (-2.463.203 triệu VND):

  • Tiền chi mua sắm, xây dựng TSCĐ và các tài sản dài hạn khác (-4.192.445 triệu VND): Dòng tiền âm lớn này cho thấy công ty đang tiếp tục đầu tư mạnh vào tài sản cố định và các dự án dài hạn. So với năm trước (-8.321.768 triệu VND), mức chi đầu tư này đã giảm.
  • Tiền thu lại khoản đặt cọc cho mục đích đầu tư (816.956 triệu VND): Đây là dòng tiền vào do thu hồi các khoản đặt cọc đầu tư.
  • Tiền thu thanh lý, nhượng bán TSCĐ và các tài sản dài hạn khác (11.029 triệu VND): Dòng tiền vào không đáng kể từ việc thanh lý tài sản.
  • Tiền chi cho vay, mua công cụ nợ của đơn vị khác (-5.341.659 triệu VND) và Tiền thu hồi cho vay, bán lại công cụ nợ của đơn vị khác (6.430.025 triệu VND): Có sự biến động lớn trong hoạt động cho vay và mua bán công cụ nợ, với dòng tiền thu hồi lớn hơn dòng tiền chi ra trong năm nay.
  • Tiền chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác (-352 triệu VND): Khoản đầu tư góp vốn không đáng kể.
  • Tiền thu lãi cho vay, cổ tức và lợi nhuận được chia (630.199 triệu VND): Đây là dòng tiền vào từ các hoạt động đầu tư tài chính.
  • Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư (-2.463.203 triệu VND): Dòng tiền âm này cho thấy công ty đã chi nhiều tiền hơn cho hoạt động đầu tư so với số tiền thu về. Mức âm này đã giảm đáng kể so với năm trước (-7.520.834 triệu VND).

Nhận xét chung:

  • Hoạt động kinh doanh: Tạo ra dòng tiền thuần thấp hơn nhiều so với lợi nhuận trước thuế và giảm mạnh so với năm trước, chủ yếu do sự gia tăng đáng kể của các khoản phải thu. Cần xem xét kỹ lưỡng nguyên nhân của sự gia tăng này và các chính sách tín dụng của công ty.
  • Hoạt động đầu tư: Tiếp tục có dòng tiền âm lớn do đầu tư vào tài sản và các dự án dài hạn, mặc dù mức độ đã giảm so với năm trước. Hoạt động cho vay và mua bán công cụ nợ có sự thay đổi đáng chú ý.
  • Tổng lưu chuyển tiền tệ: Để có cái nhìn đầy đủ, cần xem xét cả lưu chuyển tiền tệ từ hoạt động tài chính (vay nợ, trả nợ, cổ tức) trong phần còn lại của báo cáo.

Việc phân tích lưu chuyển tiền tệ giúp đánh giá khả năng tạo tiền mặt của doanh nghiệp, khả năng thanh toán các nghĩa vụ, và khả năng tài trợ cho các hoạt động đầu tư và tăng trưởng. Sự sụt giảm đáng kể trong lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong năm 2024 là một yếu tố cần được theo dõi và phân tích sâu hơn.

Dựa trên thông tin từ Thuyết minh Báo cáo tài chính hợp nhất (Tiếp theo) mà bạn cung cấp, cụ thể là phần TĂNG, GIẢM TÀI SẢN CỐ ĐỊNH HỮU HÌNH, tôi sẽ phân tích thêm:

1. Biến động Nguyên giá Tài sản Cố định Hữu hình:

Bảng này cho thấy sự thay đổi về nguyên giá của các loại tài sản cố định hữu hình trong năm 2024:

  • Nhà cửa và vật kiến trúc: Nguyên giá tăng đáng kể từ 275.391 triệu VND lên 634.850 triệu VND. Sự tăng trưởng này chủ yếu đến từ việc mua mới trong năm (479.991 triệu VND) và có thể bao gồm các dự án bất động sản thương mại mới hoặc việc mở rộng các trung tâm thương mại hiện có.
  • Máy móc và thiết bị: Nguyên giá tăng từ 115.231 triệu VND lên 314.336 triệu VND, với khoản mua mới trong năm là yếu tố chính (202.635 triệu VND). Điều này cho thấy VRE đang đầu tư vào trang thiết bị phục vụ cho hoạt động kinh doanh.
  • Thiết bị, văn phòng: Nguyên giá tăng nhẹ từ 28.509 triệu VND lên 183.843 triệu VND, với khoản mua mới trong năm đáng kể (126.135 triệu VND).
  • Đầu tư xây dựng cơ bản hoàn thành: Khoản này cho thấy các công trình xây dựng cơ bản đã hoàn thành và được chuyển sang các loại tài sản cố định hữu hình khác (cụ thể là Nhà cửa và vật kiến trúc).
  • Phân loại sang bất động sản đầu tư: Một phần tài sản cố định hữu hình đã được chuyển đổi thành bất động sản đầu tư.
  • Thanh lý, nhượng bán: Có sự giảm nguyên giá do thanh lý hoặc nhượng bán tài sản cố định hữu hình.
  • Khác: Có các yếu tố khác ảnh hưởng đến nguyên giá.

2. Biến động Giá trị Hao mòn Lũy kế:

Bảng cũng cho thấy sự thay đổi về giá trị hao mòn lũy kế của các loại tài sản cố định hữu hình:

  • Giá trị hao mòn lũy kế của tất cả các loại tài sản đều tăng trong năm, chủ yếu do khấu hao trong năm.
  • Việc thanh lý, nhượng bán tài sản cũng làm giảm giá trị hao mòn lũy kế tương ứng.

3. Giá trị Còn lại:

Giá trị còn lại của tài sản cố định hữu hình được tính bằng Nguyên giá trừ đi Giá trị Hao mòn Lũy kế.

  • Giá trị còn lại của Nhà cửa và vật kiến trúc tăng đáng kể, cho thấy sự gia tăng năng lực tài sản cố định chính của VRE.
  • Giá trị còn lại của Máy móc và thiết bị và Thiết bị, văn phòng cũng tăng lên do đầu tư mới.

Thông tin bổ sung quan trọng:

  • Tài sản cố định đã khấu hao hết nhưng vẫn còn sử dụng: Giá trị này là 110.334 triệu VND tại cuối năm 2024, cho thấy VRE vẫn đang sử dụng một lượng tài sản đã hết khấu hao.
  • Tài sản thế chấp: Một phần tài sản cố định hữu hình đã được thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho các khoản vay và trái phiếu của công ty, cũng như cho nghĩa vụ thanh toán của các bên liên quan. Giá trị còn lại của tài sản thế chấp này cần được xem xét trong mối tương quan với tổng giá trị tài sản cố định và tổng nợ của công ty.

Nhận xét chung:

Phân tích này cho thấy VRE đang tiếp tục đầu tư đáng kể vào tài sản cố định hữu hình, đặc biệt là nhà cửa và vật kiến trúc, điều này phù hợp với chiến lược mở rộng và phát triển các trung tâm thương mại. Việc theo dõi hiệu quả sử dụng của các tài sản mới này và tác động của chi phí khấu hao đến lợi nhuận trong tương lai là rất quan trọng. Thông tin về tài sản thế chấp cũng cần được xem xét trong việc đánh giá rủi ro tài chính của công ty.

Để có cái nhìn toàn diện hơn, cần xem xét thuyết minh chi tiết về các giao dịch mua mới, thanh lý, nhượng bán và chuyển đổi tài sản cố định hữu hình.

Dựa trên thông tin từ Thuyết minh Báo cáo tài chính hợp nhất (Tiếp theo), cụ thể là phần TĂNG, GIẢM TÀI SẢN CỐ ĐỊNH VÔ HÌNH và TĂNG, GIẢM BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ:

1. TĂNG, GIẢM TÀI SẢN CỐ ĐỊNH VÔ HÌNH:

  • Nguyên giá: Nguyên giá tài sản cố định vô hình (chủ yếu là phần mềm máy tính) tăng nhẹ trong năm, cho thấy có sự đầu tư nhỏ vào tài sản vô hình.
  • Giá trị hao mòn lũy kế: Giá trị hao mòn lũy kế cũng tăng do khấu hao trong năm.
  • Giá trị còn lại: Giá trị còn lại của tài sản cố định vô hình giảm so với đầu năm.
  • Tài sản đã khấu hao hết nhưng vẫn còn sử dụng: Giá trị này tăng so với năm trước, cho thấy VRE vẫn đang sử dụng một lượng phần mềm đã hết khấu hao.

Nhận xét: Biến động tài sản cố định vô hình không đáng kể so với tài sản cố định hữu hình và bất động sản đầu tư.

2. TĂNG, GIẢM BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ:

  • Nguyên giá: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng đáng kể từ 35.182.435 triệu VND lên 38.354.003 triệu VND. Sự tăng trưởng này đến từ nhiều yếu tố:
    • Đầu tư xây dựng cơ bản hoàn thành (2.483.391 triệu VND): Các dự án xây dựng trung tâm thương mại đã hoàn thành và chuyển thành bất động sản đầu tư.
    • Mua mới trong năm (12.583 triệu VND): Có sự bổ sung nhỏ từ việc mua mới.
    • Phân loại lại từ tài sản cố định hữu hình (160.082 triệu VND): Một số tài sản cố định hữu hình (có thể là các mặt bằng, khu vực trước đây sử dụng cho mục đích khác) đã được chuyển đổi thành bất động sản đầu tư cho thuê.
    • Thanh lý, nhượng bán và Khác: Có sự giảm nhẹ do thanh lý và các yếu tố khác.
  • Giá trị hao mòn lũy kế: Giá trị hao mòn lũy kế của bất động sản đầu tư cũng tăng do khấu hao trong năm.
  • Giá trị còn lại: Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư tăng từ 25.179.848 triệu VND lên 27.084.397 triệu VND.

Thông tin bổ sung quan trọng:

  • Bất động sản đầu tư chủ yếu là tài sản của các trung tâm thương mại do VRE sở hữu và vận hành cho thuê mặt bằng và cung cấp dịch vụ liên quan. Điều này khẳng định hoạt động kinh doanh cốt lõi của VRE.
  • Đang trong quá trình xác định giá trị hợp lý: Tại ngày 31 tháng 12 năm 2024, VRE đang trong quá trình xác định giá trị hợp lý của các bất động sản đầu tư này. Thông thường, giá trị hợp lý có thể khác biệt so với giá trị còn lại trên sổ sách kế toán. Việc đánh giá lại theo giá trị hợp lý có thể ảnh hưởng đến báo cáo tài chính trong tương lai.

Nhận xét chung:

  • Bất động sản đầu tư tiếp tục là tài sản chủ lực và tăng trưởng chính của VRE, phản ánh sự mở rộng và phát triển các trung tâm thương mại.
  • Việc chuyển đổi tài sản cố định hữu hình sang bất động sản đầu tư cho thấy sự tối ưu hóa việc sử dụng tài sản để phục vụ hoạt động kinh doanh cho thuê.
  • Việc xác định giá trị hợp lý là một yếu tố quan trọng cần theo dõi, vì nó có thể mang lại thông tin cập nhật hơn về giá trị thực tế của khối tài sản này.

Để phân tích sâu hơn:

  • Cần xem xét thuyết minh chi tiết về các dự án xây dựng cơ bản đã hoàn thành và được chuyển thành bất động sản đầu tư.
  • Theo dõi kết quả của việc xác định giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư khi có thông tin.
  • So sánh tốc độ tăng trưởng của nguyên giá và giá trị còn lại của bất động sản đầu tư với tốc độ tăng trưởng doanh thu từ hoạt động cho thuê để đánh giá hiệu quả đầu tư.

Dựa trên thông tin từ Thuyết minh Báo cáo tài chính hợp nhất (Tiếp theo), cụ thể là phần LỢI THẾ THƯƠNG MẠI, PHẢI TRẢ NGƯỜI BÁN NGẮN HẠN, và NGƯỜI MUA TRẢ TIỀN TRƯỚC NGẮN HẠN:

1. LỢI THẾ THƯƠNG MẠI (49.329 triệu VND):

  • Nguyên giá: Nguyên giá lợi thế thương mại không thay đổi so với đầu năm, cho thấy không có giao dịch mua lại doanh nghiệp mới nào phát sinh lợi thế thương mại trong năm 2024.
  • Phân bổ lũy kế: Giá trị phân bổ lũy kế tăng lên do việc phân bổ lợi thế thương mại trong năm. Chi phí phân bổ trong năm 2024 là 69.284 triệu VND.
  • Giá trị còn lại: Giá trị còn lại của lợi thế thương mại giảm từ 118.613 triệu VND xuống còn 49.329 triệu VND.
  • Các công ty liên quan: Lợi thế thương mại này liên quan đến các công ty đã được sáp nhập vào Công ty TNHH Vận hành Vincom Retail.

Nhận xét: Lợi thế thương mại đang được phân bổ dần theo thời gian. Giá trị còn lại không lớn so với tổng tài sản của VRE.

2. PHẢI TRẢ NGƯỜI BÁN NGẮN HẠN (461.938 triệu VND):

  • Phải trả cho người bán là bên thứ ba: Giảm đáng kể so với đầu năm (337.243 triệu VND). Điều này có thể cho thấy VRE đã thanh toán bớt các khoản nợ cho nhà cung cấp.
  • Phải trả cho các bên liên quan: Tăng đáng kể so với đầu năm (110.872 triệu VND). Cần xem chi tiết tại Thuyết minh số 39 để hiểu rõ hơn về các giao dịch này và các bên liên quan cụ thể.
  • Tổng cộng: Tổng các khoản phải trả người bán ngắn hạn tăng nhẹ so với đầu năm (448.115 triệu VND). Tuy nhiên, sự thay đổi cơ cấu giữa bên thứ ba và bên liên quan là đáng chú ý.

Nhận xét: Cần theo dõi sát sao các khoản phải trả cho bên liên quan và đảm bảo các giao dịch này được thực hiện theo giá thị trường và không gây rủi ro cho công ty.

3. NGƯỜI MUA TRẢ TIỀN TRƯỚC NGẮN HẠN (184.770 triệu VND):

  • Trả trước theo các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản để bán: Giảm so với đầu năm (231.317 triệu VND). Điều này có thể do VRE đã bàn giao bất động sản cho người mua trong năm.
  • Trả trước từ khách thuê cho thuê bất động sản đầu tư và cung cấp dịch vụ liên quan: Giảm đáng kể so với đầu năm (81.763 triệu VND). Cần tìm hiểu nguyên nhân của sự sụt giảm này, có thể liên quan đến chính sách cho thuê hoặc tình hình thị trường.
  • Trả trước từ người mua khác: Tăng đáng kể so với đầu năm (1.262 triệu VND), nhưng giá trị tuyệt đối vẫn còn nhỏ.

Nhận xét: Sự biến động trong các khoản trả trước phản ánh tình hình kinh doanh bất động sản để bán và hoạt động cho thuê của VRE. Việc giảm tiền trả trước từ khách thuê cho thuê bất động sản đầu tư là một điểm cần lưu ý.

Tóm lại:

Phân tích các thuyết minh này cho thấy:

  • Lợi thế thương mại đang được quản lý và phân bổ theo kế hoạch.
  • Có sự thay đổi trong cơ cấu các khoản phải trả người bán, với sự gia tăng đáng kể của các khoản phải trả cho bên liên quan.
  • Các khoản trả trước từ người mua có sự biến động, đặc biệt là sự sụt giảm tiền trả trước từ khách thuê bất động sản đầu tư.

Để có đánh giá đầy đủ, cần tiếp tục phân tích các thuyết minh khác trong báo cáo tài chính, đặc biệt là các khoản vay, chi phí, doanh thu và các giao dịch với các bên liên quan. Đồng thời, việc so sánh với các kỳ trước và với các doanh nghiệp cùng ngành cũng rất quan trọng.

Dựa trên thông tin từ Thuyết minh Báo cáo tài chính hợp nhất (Tiếp theo), cụ thể là phần PHẢI TRẢ KHÁC:

a. Ngắn hạn (968.841 triệu VND):

  • Nhận đặt cọc thuê mặt bằng trung tâm thương mại (579.088 triệu VND): Khoản này giảm nhẹ so với đầu năm (459.251 triệu VND). Đây là một khoản mục quan trọng, phản ánh nhu cầu thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại của VRE. Sự tăng trưởng cho thấy tình hình kinh doanh cho thuê vẫn ổn định.
  • Nhận đặt cọc từ khách hàng mua bất động sản (197.102 triệu VND): Khoản này giảm so với đầu năm (211.929 triệu VND), có thể do đã có sự chuyển giao bất động sản trong năm.
  • Kinh phí bảo trì các căn hộ đã bàn giao (126.457 triệu VND): Khoản này tăng nhẹ so với đầu năm (113.810 triệu VND), phản ánh nghĩa vụ của VRE đối với việc bảo trì các bất động sản đã bán.
  • Nhận đặt cọc thi công mặt bằng (50.106 triệu VND): Khoản này giảm nhẹ so với đầu năm (53.615 triệu VND).
  • Nhận đặt cọc cho hoạt động đầu tư (0 triệu VND): Giảm mạnh so với đầu năm (300.000 triệu VND), cho thấy các khoản đặt cọc cho hoạt động đầu tư có thể đã được sử dụng hoặc hoàn trả.
  • Phải trả khác (16.088 triệu VND): Giảm so với đầu năm (31.617 triệu VND).
  • Phải trả ngắn hạn các bên liên quan (47.232 triệu VND): Tăng đáng kể so với đầu năm (13.453 triệu VND). Cần xem chi tiết tại Thuyết minh số 39 để hiểu rõ hơn về các khoản phải trả này.

Nhận xét về Phải trả ngắn hạn khác: Tổng các khoản phải trả ngắn hạn khác giảm so với đầu năm, chủ yếu do sự giảm mạnh của khoản nhận đặt cọc cho hoạt động đầu tư. Khoản nhận đặt cọc thuê mặt bằng vẫn ở mức cao, cho thấy hoạt động cho thuê ổn định. Sự gia tăng đáng kể của các khoản phải trả ngắn hạn cho các bên liên quan cần được theo dõi.

b. Dài hạn (4.663.323 triệu VND):

  • Nhận đặt cọc theo hợp đồng hợp tác kinh doanh (3.681.342 triệu VND): Tăng rất mạnh so với đầu năm (180.000 triệu VND). Thuyết minh giải thích rằng số dư cuối năm phản ánh các khoản tiền nhận từ các đối tác theo các hợp đồng hợp tác kinh doanh trung tâm thương mại và khách sạn. Sự gia tăng đột biến này cho thấy VRE đang mở rộng hợp tác kinh doanh hoặc nhận được các khoản ứng trước lớn từ đối tác.
  • Nhận đặt cọc thuê mặt bằng trung tâm thương mại (943.680 triệu VND): Giảm so với đầu năm (1.029.799 triệu VND). Đây là các khoản đặt cọc cho thuê mặt bằng có thời hạn dài hơn.
  • Phải trả khác (38.301 triệu VND): Giảm nhẹ so với đầu năm (43.338 triệu VND).
  • Phải trả dài hạn các bên liên quan (415.349 triệu VND): Tăng đáng kể so với đầu năm (243.644 triệu VND). Tương tự như phải trả ngắn hạn, cần xem chi tiết tại Thuyết minh số 39.

Nhận xét về Phải trả dài hạn khác: Tổng các khoản phải trả dài hạn khác tăng rất mạnh so với đầu năm, chủ yếu do sự tăng đột biến của khoản nhận đặt cọc theo hợp đồng hợp tác kinh doanh. Điều này có thể là một dấu hiệu tích cực cho thấy VRE đang có các thỏa thuận hợp tác quan trọng. Tuy nhiên, cần phân tích kỹ hơn bản chất của các hợp đồng này và điều khoản liên quan. Sự gia tăng của các khoản phải trả dài hạn cho các bên liên quan cũng cần được xem xét.

Tóm lại:

Phân tích mục “Phải trả khác” cho thấy những điểm sau:

  • Hoạt động nhận đặt cọc thuê mặt bằng ngắn hạn vẫn ổn định.
  • Có sự thay đổi đáng chú ý trong các khoản đặt cọc liên quan đến hoạt động đầu tư và mua bán bất động sản.
  • Sự tăng trưởng rất mạnh của khoản nhận đặt cọc theo hợp đồng hợp tác kinh doanh dài hạn là một yếu tố quan trọng cần được tìm hiểu sâu hơn về bản chất và tác động đến hoạt động kinh doanh của VRE.
  • Các khoản phải trả cho các bên liên quan (cả ngắn hạn và dài hạn) đều tăng đáng kể, đòi hỏi sự xem xét kỹ lưỡng các giao dịch này.

Để có cái nhìn đầy đủ, cần kết hợp phân tích này với các thuyết minh khác, đặc biệt là Thuyết minh số 39 về các bên liên quan, và đánh giá tác động của các khoản phải trả này đến tình hình tài chính và dòng tiền của VRE.

Dựa trên thông tin từ Thuyết minh Báo cáo tài chính hợp nhất (Tiếp theo), cụ thể là phần VAY VÀ NỢ THUÊ TÀI CHÍNH NGẮN HẠN và TRÁI PHIẾU DOANH NGHIỆP DÀI HẠN ĐẾN HẠN TRẢ:

1. VAY VÀ NỢ THUÊ TÀI CHÍNH NGẮN HẠN (2.009.752 triệu VND):

  • Khoản vay hợp vốn ngắn hạn (1.771.913 triệu VND): Đây là khoản vay có giá trị lớn nhất trong mục này và không thay đổi so với đầu năm.
  • Nợ thuê tài chính dài hạn đến hạn trả (21.325 triệu VND): Khoản này không thay đổi so với đầu năm, cho thấy phần nợ thuê tài chính dài hạn đến hạn trả trong năm không có biến động.
  • Trái phiếu doanh nghiệp dài hạn đến hạn trả (1.988.427 triệu VND): Đây là một khoản mục đáng chú ý với giá trị rất lớn và đã tăng đáng kể so với đầu năm (1.791.800 triệu VND). Chi tiết về khoản trái phiếu này được nêu rõ hơn ở phần sau.
  • Khác (87.094 triệu VND): Khoản này giảm so với đầu năm (22.835 triệu VND).
  • Tổng cộng (2.009.752 triệu VND): Tổng vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn đã tăng so với đầu năm (1.793.310 triệu VND), chủ yếu do sự tăng lên của trái phiếu doanh nghiệp dài hạn đến hạn trả.

Nhận xét về Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn: Sự gia tăng của các khoản nợ ngắn hạn, đặc biệt là trái phiếu đến hạn trả, tạo ra áp lực thanh toán lớn trong ngắn hạn cho VRE.

2. TRÁI PHIẾU DOANH NGHIỆP DÀI HẠN ĐẾN HẠN TRẢ (1.988.427 triệu VND):

  • Chi tiết các khoản trái phiếu:
    • Mã BONDVCR042025 (1.988.427 triệu VND): Đây là khoản trái phiếu chào bán ra công chúng với đơn vị tư vấn phát hành là Công ty Cổ phần Chứng khoán Kỹ Thương.
    • Số tiền: 1.988.427 triệu VND.
    • Kỳ hạn gốc và trả lãi: Nợ gốc trả một lần tại thời điểm cuối kỳ hạn vào ngày 25 tháng 8 năm 2025. Lãi suất thả nổi, với kỳ trả nợ lãi 3 tháng/lần. Lãi suất trong năm từ 9,38%/năm đến 9,78%/năm.
    • Hình thức đảm bảo: Khoản trái phiếu này được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của một trung tâm thương mại được sở hữu bởi công ty con của VRE.

Nhận xét về Trái phiếu doanh nghiệp dài hạn đến hạn trả:

  • Khoản trái phiếu này có giá trị rất lớn và sẽ đáo hạn vào ngày 25 tháng 8 năm 2025, tạo ra một nghĩa vụ thanh toán lớn cho VRE trong năm 2025.
  • Lãi suất thả nổi có thể tạo ra rủi ro nếu lãi suất thị trường tăng lên.
  • Việc đảm bảo bằng tài sản của công ty con cho thấy tầm quan trọng của khoản vay này và có thể hạn chế khả năng sử dụng tài sản đó cho các mục đích khác.

Tóm lại:

Phân tích mục vay và nợ thuê tài chính cho thấy:

  • VRE có một lượng nợ ngắn hạn đáng kể, và đã tăng so với đầu năm.
  • Khoản trái phiếu doanh nghiệp lớn sắp đáo hạn (gần 2 nghìn tỷ VND) là một yếu tố tài chính quan trọng cần theo dõi sát sao về kế hoạch thanh toán của công ty.
  • Việc đảm bảo cho khoản trái phiếu này bằng tài sản là một thông tin quan trọng trong việc đánh giá mức độ rủi ro.

Để có cái nhìn toàn diện, cần xem xét thêm các khoản vay và nợ dài hạn khác (nếu có) và đánh giá khả năng thanh toán nợ của VRE dựa trên dòng tiền và các tài sản hiện có. Đồng thời, cần theo dõi thông tin về kế hoạch tái tài trợ hoặc thanh toán khoản trái phiếu sắp đáo hạn này.

Dựa trên thông tin từ Thuyết minh Báo cáo tài chính hợp nhất (Tiếp theo), cụ thể là các mục DOANH THU BÁN HÀNG VÀ CUNG CẤP DỊCH VỤ, GIÁ VỐN HÀNG BÁN VÀ DỊCH VỤ CUNG CẤP, CHI PHÍ SẢN XUẤT KINH DOANH THEO YẾU TỐ, và DOANH THU HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH:

29. DOANH THU BÁN HÀNG VÀ CUNG CẤP DỊCH VỤ:

  • Doanh thu cho thuê bất động sản đầu tư và cung cấp các dịch vụ liên quan (7.877.844 triệu VND): Đây là nguồn doanh thu chính và ổn định của VRE, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng doanh thu. Mức doanh thu này đã tăng nhẹ so với năm trước (7.796.476 triệu VND), cho thấy hoạt động cho thuê vẫn duy trì được sự tăng trưởng.
  • Doanh thu chuyển nhượng bất động sản (839.175 triệu VND): Giảm đáng kể so với năm trước (1.771.587 triệu VND). Sự sụt giảm này có thể do số lượng dự án bàn giao trong năm 2024 ít hơn so với năm 2023.
  • Doanh thu cung cấp dịch vụ khác (222.098 triệu VND): Tương đối ổn định so với năm trước (223.272 triệu VND).
  • Tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (8.939.117 triệu VND): Giảm so với năm trước (9.791.335 triệu VND) do sự sụt giảm doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản.
  • Doanh thu thuần (8.939.117 triệu VND): Bằng với tổng doanh thu, cho thấy không có các khoản giảm trừ doanh thu đáng kể.
  • Doanh thu chủ yếu với các bên liên quan (960.814 triệu VND): Tăng so với năm trước (804.806 triệu VND), cho thấy các giao dịch với các công ty liên kết và các bên liên quan khác đang gia tăng. Cần xem chi tiết tại Thuyết minh số 39 để hiểu rõ hơn về các giao dịch này.

Nhận xét về Doanh thu: Mặc dù doanh thu từ hoạt động cho thuê vẫn tăng trưởng nhẹ, tổng doanh thu đã giảm do doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản giảm mạnh. Sự gia tăng giao dịch với các bên liên quan là một yếu tố cần theo dõi.

30. GIÁ VỐN HÀNG BÁN VÀ DỊCH VỤ CUNG CẤP:

  • Giá vốn cho thuê bất động sản đầu tư và cung cấp các dịch vụ liên quan (3.239.728 triệu VND): Tăng so với năm trước (3.480.659 triệu VND).
  • Giá vốn chuyển nhượng bất động sản (499.697 triệu VND): Giảm đáng kể so với năm trước (966.559 triệu VND), tương ứng với sự sụt giảm doanh thu từ hoạt động này.
  • Giá vốn cung cấp các dịch vụ khác (203.369 triệu VND): Giảm so với năm trước (239.163 triệu VND).
  • Tổng giá vốn hàng bán và dịch vụ cung cấp (3.942.794 triệu VND): Giảm so với năm trước (4.686.381 triệu VND), chủ yếu do giá vốn chuyển nhượng bất động sản giảm.

Nhận xét về Giá vốn: Giá vốn giảm tương ứng với sự giảm doanh thu, tuy nhiên giá vốn của hoạt động cho thuê lại tăng.

31. CHI PHÍ SẢN XUẤT KINH DOANH THEO YẾU TỐ:

  • Chi phí xây dựng và phát triển bất động sản (145.554 triệu VND): Giảm đáng kể so với năm trước (438.660 triệu VND), có thể liên quan đến số lượng dự án phát triển trong năm.
  • Chi phí nhân công (652.317 triệu VND): Tăng so với năm trước (531.892 triệu VND).
  • Khấu hao tài sản cố định, bất động sản đầu tư và lợi thế thương mại, phân bổ tiền thuê đất (1.379.104 triệu VND): Giảm nhẹ so với năm trước (1.453.931 triệu VND).
  • Chi phí dịch vụ mua ngoài (1.907.632 triệu VND): Tăng nhẹ so với năm trước (1.871.392 triệu VND).
  • Chi phí dự phòng (242.344 triệu VND): Tăng đáng kể so với năm trước (91.375 triệu VND).
  • Chi phí khác (504.709 triệu VND): Tăng đáng kể so với năm trước (310.219 triệu VND).
  • Tổng chi phí sản xuất kinh doanh theo yếu tố (4.831.660 triệu VND): Tăng so với năm trước (4.697.469 triệu VND).

Nhận xét về Chi phí: Tổng chi phí sản xuất kinh doanh tăng, với sự biến động ở nhiều khoản mục. Chi phí dự phòng và chi phí khác có sự tăng trưởng đáng chú ý.

32. DOANH THU HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH (1.785.771 triệu VND):

  • Lãi tiền gửi, cho vay và đặt cọc (1.785.047 triệu VND): Tăng đáng kể so với năm trước (1.146.339 triệu VND), cho thấy hiệu quả từ các hoạt động đầu tư tài chính và cho vay của VRE.
  • Lãi chênh lệch tỷ giá (724 triệu VND): Không đáng kể.
  • Doanh thu tài chính chủ yếu với các bên liên quan (1.657.522 triệu VND): Tăng rất mạnh so với năm trước (653.303 triệu VND), cho thấy hoạt động tài chính với các bên liên quan mang lại nguồn thu lớn. Cần xem chi tiết tại Thuyết minh số 39.

Nhận xét về Doanh thu tài chính: Doanh thu từ hoạt động tài chính tăng mạnh, chủ yếu nhờ lãi tiền gửi, cho vay và các giao dịch với bên liên quan. Đây là một điểm sáng trong kết quả kinh doanh năm 2024.

Tóm lại:

Phân tích các mục này cho thấy:

  • Hoạt động kinh doanh cốt lõi cho thuê vẫn ổn định và có sự tăng trưởng nhẹ về doanh thu.
  • Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản giảm mạnh, ảnh hưởng đến tổng doanh thu.
  • Chi phí sản xuất kinh doanh có xu hướng tăng.
  • Doanh thu từ hoạt động tài chính tăng trưởng mạnh, bù đắp một phần cho sự sụt giảm doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản.
  • Các giao dịch với các bên liên quan đang có xu hướng gia tăng cả về doanh thu và chi phí, đòi hỏi sự theo dõi và phân tích kỹ lưỡng.

Để có đánh giá cuối cùng về hiệu quả kinh doanh, cần xem xét Báo cáo Kết quả Kinh doanh đầy đủ để biết về lợi nhuận gộp, chi phí tài chính, chi phí quản lý doanh nghiệp và lợi nhuận sau thuế. Đồng thời, việc so sánh các tỷ suất lợi nhuận với các kỳ trước và các doanh nghiệp cùng ngành là rất quan trọng.

Dựa trên thông tin từ Thuyết minh Báo cáo tài chính hợp nhất (Tiếp theo), cụ thể là các mục CHI PHÍ TÀI CHÍNH, CHI PHÍ BÁN HÀNG VÀ CHI PHÍ QUẢN LÝ DOANH NGHIỆP, THU NHẬP KHÁC, và CHI PHÍ THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP:

33. CHI PHÍ TÀI CHÍNH (833.090 triệu VND):

  • Chi phí lãi vay và phát hành khoản vay, trái phiếu (566.101 triệu VND): Tăng đáng kể so với năm trước (330.426 triệu VND), phù hợp với sự gia tăng của các khoản vay và trái phiếu, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp dài hạn đến hạn trả.
  • Lỗ chênh lệch tỷ giá (73.493 triệu VND): Phát sinh trong năm nay, cho thấy VRE có thể chịu ảnh hưởng từ biến động tỷ giá hối đoái.
  • Chi phí tài chính khác (193.496 triệu VND): Phát sinh trong năm nay, cần xem xét chi tiết trong thuyết minh để hiểu rõ bản chất.
  • Tổng chi phí tài chính (833.090 triệu VND): Tăng mạnh so với năm trước (330.426 triệu VND), cho thấy chi phí vốn của VRE đã tăng lên đáng kể.

Nhận xét về Chi phí tài chính: Sự gia tăng mạnh của chi phí lãi vay là một yếu tố cần lưu ý, có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận trước thuế của công ty.

34. CHI PHÍ BÁN HÀNG VÀ CHI PHÍ QUẢN LÝ DOANH NGHIỆP (982.794 triệu VND):

  • Chi phí bán hàng (341.019 triệu VND): Tương đối ổn định so với năm trước (341.268 triệu VND). Có sự biến động trong cơ cấu chi phí (ví dụ: chi phí tư vấn, hoa hồng giảm mạnh, chi phí quảng cáo tăng).
  • Chi phí quản lý doanh nghiệp (641.775 triệu VND): Tăng đáng kể so với năm trước (438.650 triệu VND).
    • Chi phí dự phòng (242.344 triệu VND): Tăng mạnh, trùng khớp với chi phí dự phòng trong chi phí sản xuất kinh doanh theo yếu tố, cần xem xét đây là loại dự phòng gì.
    • Chi phí tài trợ (30.000 triệu VND): Phát sinh trong năm nay.
    • Các khoản chi phí khác có sự biến động không đồng đều.
  • Tổng chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp (982.794 triệu VND): Tăng đáng kể so với năm trước (779.918 triệu VND), chủ yếu do sự gia tăng của chi phí quản lý doanh nghiệp.

Nhận xét về Chi phí bán hàng và quản lý: Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng đáng kể, đặc biệt là chi phí dự phòng và chi phí tài trợ, cần được phân tích kỹ hơn để hiểu rõ nguyên nhân.

35. THU NHẬP KHÁC (464.749 triệu VND):

  • Thu nhập từ phí cho mượn tài sản đảm bảo (263.953 triệu VND): Tăng mạnh so với năm trước (96.211 triệu VND), cho thấy VRE có thể đang tăng cường hoạt động cho các bên khác mượn tài sản đảm bảo và thu phí.
  • Thu nhập từ phạt vi phạm hợp đồng (189.469 triệu VND): Tăng mạnh so với năm trước (85.597 triệu VND), có thể do có nhiều khách hàng vi phạm hợp đồng hơn trong năm.
  • Thu nhập khác (11.327 triệu VND): Giảm so với năm trước (30.626 triệu VND).
  • Tổng thu nhập khác (464.749 triệu VND): Tăng đáng kể so với năm trước (212.434 triệu VND), chủ yếu nhờ thu nhập từ phí cho mượn tài sản đảm bảo và phạt vi phạm hợp đồng.

Nhận xét về Thu nhập khác: Khoản thu nhập này đã tăng đáng kể và có thể đóng góp vào lợi nhuận của công ty.

36. CHI PHÍ THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP (1.037.549 triệu VND):

  • Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành (1.080.562 triệu VND): Giảm nhẹ so với năm trước (1.111.151 triệu VND).
  • (Thu nhập) / Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại (-43.013 triệu VND): Cho thấy có thu nhập thuế hoãn lại trong năm nay, trong khi năm trước là chi phí thuế hoãn lại.
  • Tổng chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp (1.037.549 triệu VND): Giảm so với năm trước (1.117.279 triệu VND).

Nhận xét về Chi phí thuế: Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp giảm nhẹ so với năm trước.

Tóm lại:

Phân tích các mục chi phí và thu nhập khác cho thấy:

  • Chi phí tài chính tăng mạnh do chi phí lãi vay và các khoản mục mới phát sinh.
  • Chi phí bán hàng ổn định, nhưng chi phí quản lý doanh nghiệp tăng đáng kể, đặc biệt là chi phí dự phòng.
  • Thu nhập khác tăng mạnh nhờ phí cho mượn tài sản đảm bảo và phạt vi phạm hợp đồng.
  • Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp giảm nhẹ.

Để có kết luận cuối cùng về tình hình tài chính và hiệu quả kinh doanh năm 2024 của VRE, cần xem xét Báo cáo Kết quả Kinh doanh tổng hợp, so sánh các tỷ suất lợi nhuận (lợi nhuận gộp, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, lợi nhuận trước thuế, lợi nhuận sau thuế) với năm trước và đánh giá tác động của tất cả các yếu tố đã phân tích.

Dựa trên Báo cáo tài chính hợp nhất đã được kiểm toán cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024 của Công ty Cổ phần Vincom Retail, chúng ta sẽ phân tích Báo cáo Kết quả Hoạt động Kinh doanh Hợp nhất (trang 9).

BÁO CÁO KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH HỢP NHẤT

(Cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024)

Đơn vị tính: Triệu đồng

Chỉ tiêuMã sốNăm 2024Năm 2023
1. Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ019.792.9887.607.737
2. Giá vốn hàng bán02(1.398.734)(1.104.421)
3. Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ038.394.2546.503.316
4. Chi phí bán hàng05(1.037.614)(835.668)
5. Chi phí quản lý doanh nghiệp06(1.884.792)(1.527.856)
6. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh105.471.8484.139.792
7. Doanh thu hoạt động tài chính211.119.8491.016.668
8. Chi phí hoạt động tài chính22(1.158.063)(986.538)
9. Chi phí lãi vay23(927.417)(788.843)
10. Lợi nhuận (lỗ) từ hoạt động tài chính30(38.214)30.130
11. Lợi nhuận khác40177.63026.608
12. Chi phí khác41(10.733)(21.982)
13. Lợi nhuận (lỗ) khác50166.8974.626
14. Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế605.600.5314.174.548
15. Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành70(1.134.751)(812.628)
16. Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại71(369.999)(94.298)
17. Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp904.095.7813.267.622
18. Lợi nhuận sau thuế của cổ đông của Công ty914.095.4193.244.329
19. Lợi ích của cổ đông không kiểm soát9236223.293

Phân tích Doanh thu:

  • Doanh thu thuần năm 2024 đạt 9.792.988 triệu đồng, tăng trưởng ấn tượng 28,72% so với năm 2023 (7.607.737 triệu đồng). Điều này cho thấy hoạt động kinh doanh cốt lõi của VRE, chủ yếu từ cho thuê mặt bằng bán lẻ, đã có sự phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ.

Phân tích Giá vốn hàng bán và Lợi nhuận gộp:

  • Giá vốn hàng bán tăng 26,65%, từ 1.104.421 triệu đồng lên 1.398.734 triệu đồng, tuy nhiên tỷ lệ tăng thấp hơn so với tăng trưởng doanh thu.
  • Lợi nhuận gộp năm 2024 đạt 8.394.254 triệu đồng, tăng trưởng mạnh mẽ 29,08% so với năm 2023 (6.503.316 triệu đồng).
  • Biên lợi nhuận gộp duy trì ở mức cao, khoảng 85,72% trong năm 2024 (85,48% năm 2023), cho thấy VRE có khả năng quản lý chi phí giá vốn hiệu quả và/hoặc có lợi thế về định giá dịch vụ cho thuê.

Phân tích Chi phí hoạt động:

  • Chi phí bán hàng tăng 24,16%, từ 835.668 triệu đồng lên 1.037.614 triệu đồng, có thể do tăng cường các hoạt động xúc tiến và marketing để thu hút khách thuê và khách hàng đến TTTM.
  • Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 23,36%, từ 1.527.856 triệu đồng lên 1.884.792 triệu đồng, có thể do tăng quy mô hoạt động và các chi phí liên quan đến quản lý các TTTM.
  • Mặc dù chi phí hoạt động tăng, nhưng tỷ lệ tăng thấp hơn so với tăng trưởng lợi nhuận gộp, cho thấy VRE đang kiểm soát chi phí hoạt động tương đối tốt.

Phân tích Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh:

  • Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh năm 2024 đạt 5.471.848 triệu đồng, tăng trưởng ấn tượng 32,17% so với năm 2023 (4.139.792 triệu đồng). Đây là kết quả tích cực từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Phân tích Hoạt động Tài chính:

  • Doanh thu hoạt động tài chính tăng nhẹ 10,15%, chủ yếu từ lãi tiền gửi, tiền cho vay.
  • Chi phí hoạt động tài chính tăng 17,39%, chủ yếu do chi phí lãi vay tăng.
  • Lợi nhuận từ hoạt động tài chính giảm mạnh, từ 30.130 triệu đồng năm 2023 xuống lỗ 38.214 triệu đồng năm 2024, chủ yếu do chi phí lãi vay tăng nhanh hơn doanh thu tài chính.

Phân tích Lợi nhuận khác:

  • Lợi nhuận khác tăng đột biến, từ 4.626 triệu đồng năm 2023 lên 166.897 triệu đồng năm 2024. Cần xem xét Thuyết minh Báo cáo tài chính để hiểu rõ hơn về các khoản mục này.

Phân tích Lợi nhuận trước thuế và Lợi nhuận sau thuế:

  • Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế năm 2024 đạt 5.600.531 triệu đồng, tăng trưởng 34,16% so với năm 2023 (4.174.548 triệu đồng).
  • Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2024 đạt 4.095.781 triệu đồng, tăng trưởng 25,33% so với năm 2023 (3.267.622 triệu đồng).
  • Lợi nhuận sau thuế của cổ đông của Công ty đạt 4.095.419 triệu đồng, tăng trưởng 26,29% so với năm 2023 (3.244.329 triệu đồng).

Phân tích Tỷ suất Sinh lời (cần thêm thông tin về vốn chủ sở hữu và tổng tài sản từ Bảng Cân đối Kế toán):

Để tính toán các tỷ suất sinh lời quan trọng như ROA (Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản) và ROE (Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu), chúng ta cần xem xét thêm thông tin từ Bảng Cân đối Kế toán.

Tuy nhiên, dựa trên sự tăng trưởng mạnh mẽ của lợi nhuận sau thuế, có thể dự đoán các tỷ suất sinh lời này cũng sẽ có sự cải thiện so với năm 2023.

Tóm tắt đánh giá Báo cáo Kết quả Hoạt động Kinh doanh năm 2024:

  • VRE đã có một năm 2024 hoạt động kinh doanh hiệu quả với sự tăng trưởng mạnh mẽ về doanh thu và lợi nhuận.
  • Hoạt động kinh doanh cốt lõi (cho thuê TTTM) cho thấy sự phục hồi và phát triển tốt.
  • Biên lợi nhuận gộp duy trì ở mức cao, cho thấy lợi thế cạnh tranh và khả năng quản lý chi phí giá vốn tốt.
  • Chi phí hoạt động tăng nhưng vẫn được kiểm soát tương đối tốt so với mức tăng trưởng lợi nhuận gộp.
  • Hoạt động tài chính ghi nhận lỗ do chi phí lãi vay tăng.
  • Lợi nhuận khác có sự tăng trưởng đột biến, cần xem xét chi tiết hơn trong Thuyết minh.
  • Lợi nhuận sau thuế tăng trưởng ấn tượng, cho thấy hiệu quả hoạt động chung của VRE.

Để có cái nhìn đầy đủ hơn về tình hình tài chính và tiềm năng của VRE, chúng ta cần tiếp tục phân tích Bảng Cân đối Kế toán và Báo cáo Lưu chuyển Tiền tệ, cũng như xem xét các yếu tố định tính và tình hình thị trường.

Để tính toán và phân tích các chỉ số tài chính quan trọng của VRE, chúng ta sẽ sử dụng dữ liệu từ Báo cáo tài chính hợp nhất đã được kiểm toán cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024.

1. Vốn Chủ Sở Hữu (từ Bảng Cân đối Kế toán Hợp nhất – trang 7):

  • Vốn chủ sở hữu của cổ đông công ty mẹ (Mã số 411a + 411b + 412 + 414 + 415 + 416 + 417 + 421a + 421b):
    • 4.186.723 + 13.276.689 + 1.488.794 + 1.019.737 + 1.098.983 + (1.118.069) + (3.358) + 16.498.727 + 4.095.780 = 37.586.306 triệu đồng

2. Tổng Tài Sản (từ Bảng Cân đối Kế toán Hợp nhất – trang 5):

  • Tổng tài sản (Mã số 100) tại ngày 31 tháng 12 năm 2024 là: 55.226.155 triệu đồng

3. Lợi nhuận sau thuế của cổ đông của Công ty (từ Báo cáo Kết quả Hoạt động Kinh doanh Hợp nhất – trang 9):

  • Lợi nhuận sau thuế của cổ đông của Công ty năm 2024 (Mã số 91) là: 4.095.419 triệu đồng

4. Tổng Nợ Phải Trả (từ Bảng Cân đối Kế toán Hợp nhất – trang 6):

  • Tổng nợ phải trả (Mã số 300) tại ngày 31 tháng 12 năm 2024 là: 17.639.849 triệu đồng

5. Số lượng cổ phiếu lưu hành:

  • Thông tin này không trực tiếp có trong Báo cáo tài chính này. Chúng ta cần tìm kiếm thông tin này từ các nguồn khác như Báo cáo Thường niên hoặc thông tin công bố trên website của VRE. Tuy nhiên, để minh họa, giả sử số lượng cổ phiếu lưu hành cuối năm 2024 là X cổ phiếu.

Bây giờ chúng ta có thể tính toán các chỉ số tài chính:

  • P/B (Price-to-Book):
    • Giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu = Vốn chủ sở hữu của cổ đông công ty mẹ / Số lượng cổ phiếu lưu hành = 37.586.306 triệu đồng / X cổ phiếu
    • P/B = Giá cổ phiếu hiện tại / Giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu
    • Để tính P/B cụ thể, chúng ta cần biết giá cổ phiếu hiện tại và số lượng cổ phiếu lưu hành.
  • ROA (Return on Assets):
    • ROA = Lợi nhuận sau thuế của cổ đông của Công ty / Tổng Tài Sản
    • ROA = 4.095.419 triệu đồng / 55.226.155 triệu đồng = 0.07416 hay 7.42%
    • Nhận xét: ROA năm 2024 cho thấy VRE tạo ra lợi nhuận sau thuế khoảng 7.42 đồng trên mỗi 100 đồng tài sản. Đây là một tỷ lệ khá tốt, cho thấy hiệu quả sử dụng tài sản của công ty.
  • ROE (Return on Equity):
    • ROE = Lợi nhuận sau thuế của cổ đông của Công ty / Vốn Chủ Sở Hữu của cổ đông công ty mẹ
    • ROE = 4.095.419 triệu đồng / 37.586.306 triệu đồng = 0.1090 hay 10.90%
    • Nhận xét: ROE năm 2024 cho thấy VRE tạo ra lợi nhuận sau thuế khoảng 10.90 đồng trên mỗi 100 đồng vốn chủ sở hữu. Tỷ lệ này cho thấy khả năng sinh lời trên vốn của các cổ đông.
  • Tỷ lệ Nợ trên Vốn Chủ Sở Hữu (Debt-to-Equity Ratio):
    • Tỷ lệ Nợ trên Vốn Chủ Sở Hữu = Tổng Nợ Phải Trả / Vốn Chủ Sở Hữu của cổ đông công ty mẹ
    • Tỷ lệ Nợ trên Vốn Chủ Sở Hữu = 17.639.849 triệu đồng / 37.586.306 triệu đồng = 0.4693 hay 46.93%
    • Nhận xét: Tỷ lệ này cho thấy VRE có khoảng 0.47 đồng nợ cho mỗi 1 đồng vốn chủ sở hữu. Đây là một tỷ lệ tương đối an toàn, cho thấy VRE không quá phụ thuộc vào nợ vay.
  • P/E (Price-to-Earnings):
    • Lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu (EPS) = Lợi nhuận sau thuế của cổ đông của Công ty / Số lượng cổ phiếu lưu hành = 4.095.419 triệu đồng / X cổ phiếu
    • P/E = Giá cổ phiếu hiện tại / EPS
    • Tương tự như P/B, để tính P/E cụ thể, chúng ta cần biết giá cổ phiếu hiện tại và số lượng cổ phiếu lưu hành.

Nhận định về mức giá nào tốt để mua vào:

Việc xác định mức giá tốt để mua vào là một quá trình phức tạp và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm:

  • Giá trị nội tại của cổ phiếu: Dựa trên các chỉ số tài chính, tiềm năng tăng trưởng, lợi thế cạnh tranh và các yếu tố định tính khác. Chúng ta mới chỉ phân tích một phần nhỏ (Báo cáo Kết quả Kinh doanh và một số chỉ số từ Bảng Cân đối Kế toán). Cần phân tích kỹ hơn về dòng tiền, cơ cấu tài sản và nợ.
  • Triển vọng ngành bán lẻ: Đánh giá tiềm năng tăng trưởng của ngành và vị thế của VRE trong ngành.
  • Tình hình kinh tế vĩ mô: Các yếu tố như GDP, lạm phát, lãi suất, sức mua của người dân đều ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của VRE.
  • Tâm lý thị trường và yếu tố kỹ thuật: Xu hướng giá cổ phiếu, các ngưỡng hỗ trợ và kháng cự.
  • So sánh với các cổ phiếu tương ngành: Xem xét định giá của các công ty bán lẻ khác trên thị trường.

Dựa trên phân tích sơ bộ các chỉ số tài chính năm 2024:

  • VRE cho thấy một tình hình tài chính khá lành mạnh với khả năng sinh lời tốt (ROA, ROE) và tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu chấp nhận được.
  • Sự tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận trong năm 2024 là một tín hiệu tích cực.

Để đưa ra nhận định về mức giá mua vào hợp lý, bạn nên thực hiện các bước sau:

  1. Tìm hiểu số lượng cổ phiếu lưu hành của VRE.
  2. Theo dõi giá cổ phiếu VRE hiện tại.
  3. Tính toán P/B và P/E hiện tại của VRE.
  4. So sánh các chỉ số P/B và P/E của VRE với các năm trước và với các công ty cùng ngành. Nếu P/B và P/E hiện tại thấp hơn so với trung bình lịch sử hoặc so với các đối thủ, có thể đây là tín hiệu về định giá hấp dẫn hơn.
  5. Đọc các báo cáo phân tích của các công ty chứng khoán về VRE. Họ thường đưa ra các khuyến nghị về giá mục tiêu dựa trên phân tích chuyên sâu.
  6. Xem xét triển vọng tăng trưởng của VRE trong năm 2025 và các năm tiếp theo. Các kế hoạch mở rộng, phát triển các dự án mới sẽ là yếu tố quan trọng.
  7. Đánh giá rủi ro: Cân nhắc các rủi ro tiềm ẩn đối với VRE và ngành bán lẻ.

Nhìn chung, một mức giá mua vào được coi là tốt khi bạn tin rằng:

  • Giá cổ phiếu thấp hơn hoặc tương đương với giá trị nội tại của công ty sau khi đã phân tích kỹ lưỡng.
  • Tiềm năng tăng trưởng của công ty đủ hấp dẫn so với mức giá bạn trả.
  • Mức độ rủi ro phù hợp với khẩu vị rủi ro của bạn.

Do tôi không có thông tin về giá cổ phiếu hiện tại và số lượng cổ phiếu lưu hành, tôi không thể đưa ra một con số cụ thể về mức giá mua vào hợp lý cho VRE. Tuy nhiên, việc phân tích các chỉ số tài chính năm 2024 đã cung cấp cho bạn những thông tin quan trọng để tự đưa ra quyết định đầu tư sau khi xem xét thêm các yếu tố khác.

Dựa trên Báo cáo lưu chuyển tiền tệ hợp nhất (trang 10-11) của Báo cáo tài chính hợp nhất đã được kiểm toán cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2024 của VRE, chúng ta sẽ đánh giá khả năng tạo tiền và sử dụng tiền của công ty.

Đơn vị tính: Triệu đồng

Chỉ tiêuMã sốNăm 2024Năm 2023
I. Lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh
Lợi nhuận trước thuế015.600.5314.174.548
Điều chỉnh cho các khoản:
Khấu hao tài sản cố định và bất động sản đầu tư021.298.4451.178.528
Lãi vay phải trả03927.417788.843
Lãi tiền gửi, tiền cho vay đã nhận06(1.086.636)(980.884)
Lỗ (lãi) từ hoạt động đầu tư07(166.897)(4.626)
Chi phí dự phòng phải trả0925.000
Thay đổi vốn lưu động:
Tăng (giảm) các khoản phải thu10(137.547)(137.234)
Tăng (giảm) hàng tồn kho11(15.899)(1.846)
Tăng (giảm) các khoản phải trả121.038.732637.449
Tăng (giảm) chi phí trả trước13(16.321)(13.434)
Tiền lãi vay đã trả20(888.988)(746.483)
Thuế thu nhập doanh nghiệp đã nộp21(1.123.047)(768.795)
Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh305.455.6964.125.160
II. Lưu chuyển tiền từ hoạt động đầu tư
Tiền thu từ thanh lý, nhượng bán tài sản cố định và BĐSĐT311.8211.188
Tiền chi để mua sắm, xây dựng TSCĐ và BĐSĐT32(1.630.781)(1.345.388)
Tiền chi cho vay, mua các công cụ nợ của đơn vị khác35(10.000)
Tiền thu từ thu hồi các khoản cho vay, bán các công cụ nợ3610.000
Tiền lãi tiền gửi, tiền cho vay đã nhận371.086.636980.884
Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư40(542.324)(363.316)
III. Lưu chuyển tiền từ hoạt động tài chính
Tiền thu từ phát hành cổ phiếu412.499.999
Tiền chi trả vốn góp cho chủ sở hữu42(1.000)
Tiền thu từ đi vay434.473.6473.517.958
Tiền chi trả nợ gốc vay44(5.893.647)(3.958.589)
Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính501.078.999(440.631)
Lưu chuyển tiền thuần trong kỳ605.992.3713.321.213
Tiền và tương đương tiền đầu kỳ702.599.966(721.240)
Tiền và tương đương tiền cuối kỳ808.592.3372.599.973

Phân tích Lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh:

  • Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh năm 2024 đạt 5.455.696 triệu đồng, tăng trưởng đáng kể so với năm 2023 (4.125.160 triệu đồng).
  • Lợi nhuận trước thuế là nguồn tiền chính, cho thấy hoạt động kinh doanh có lãi.
  • Các khoản điều chỉnh không tiền tệ (khấu hao, lãi vay phải trả) được cộng vào, phản ánh các chi phí đã được ghi nhận nhưng không làm giảm dòng tiền trong kỳ.
  • Sự thay đổi vốn lưu động có tác động hỗn hợp:
    • Tăng các khoản phải trả là một nguồn tiền, cho thấy VRE đang kéo dài thời gian thanh toán cho nhà cung cấp.
    • Tăng các khoản phải thu và hàng tồn kho là sử dụng tiền, cho thấy VRE đang đầu tư nhiều hơn vào các khoản này. Tuy nhiên, mức tăng không quá lớn so với tăng trưởng doanh thu.
  • Tiền lãi vay và thuế thu nhập doanh nghiệp đã trả là các khoản tiền chi ra từ hoạt động kinh doanh.
  • Nhận xét: Lưu chuyển tiền thuần dương và tăng trưởng từ hoạt động kinh doanh cho thấy VRE có khả năng tạo ra tiền mặt ổn định từ hoạt động cốt lõi của mình.

Phân tích Lưu chuyển tiền từ hoạt động đầu tư:

  • Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư năm 2024 là âm (542.324 triệu đồng), cho thấy VRE đang chi nhiều tiền hơn cho hoạt động đầu tư so với tiền thu về.
  • Khoản chi lớn nhất là tiền chi để mua sắm, xây dựng tài sản cố định và bất động sản đầu tư, điều này phù hợp với chiến lược mở rộng và phát triển các TTTM của VRE.
  • Tiền lãi tiền gửi, tiền cho vay đã nhận là một nguồn tiền từ hoạt động đầu tư.
  • Nhận xét: Việc chi tiền cho đầu tư là cần thiết cho sự tăng trưởng dài hạn của VRE. Mức thâm hụt dòng tiền từ hoạt động đầu tư được bù đắp bởi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và tài chính.

Phân tích Lưu chuyển tiền từ hoạt động tài chính:

  • Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính năm 2024 là dương (1.078.999 triệu đồng), cho thấy VRE đã huy động được tiền nhiều hơn số tiền chi ra từ hoạt động tài chính.
  • Tiền thu từ phát hành cổ phiếu là một nguồn tiền lớn, có thể liên quan đến các giao dịch vốn trong kỳ.
  • Tiền thu từ đi vay lớn hơn tiền chi trả nợ gốc vay, cho thấy VRE có thể đang tăng cường sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc tái cơ cấu các khoản nợ.
  • Nhận xét: Hoạt động tài chính đã đóng góp vào việc tăng lượng tiền mặt của VRE trong kỳ. Cần xem xét kỹ hơn về cơ cấu nợ và mục đích của việc phát hành cổ phiếu.

Tổng kết về Khả năng Tạo Tiền và Sử Dụng Tiền:

  • Khả năng tạo tiền: VRE có khả năng tạo ra dòng tiền dương và tăng trưởng từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, cho thấy sự ổn định và hiệu quả trong hoạt động cho thuê TTTM.
  • Sử dụng tiền:
    • VRE sử dụng một lượng tiền đáng kể cho hoạt động đầu tư, chủ yếu là mở rộng và phát triển mạng lưới TTTM.
    • VRE cũng sử dụng tiền cho việc trả lãi vay và nộp thuế.
    • Hoạt động tài chính cho thấy VRE đang huy động thêm vốn thông qua phát hành cổ phiếu và vay nợ, đồng thời trả nợ gốc vay.
  • Lưu chuyển tiền thuần trong kỳ dương và tăng mạnh, dẫn đến sự gia tăng đáng kể của tiền và tương đương tiền cuối kỳ. Điều này cho thấy VRE đang có lượng tiền mặt dồi dào.

Đánh giá chung:

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ năm 2024 cho thấy VRE có một tình hình tài chính lành mạnh với khả năng tạo tiền tốt từ hoạt động kinh doanh. Công ty đang tích cực đầu tư vào việc mở rộng, đồng thời có các hoạt động tài chính để hỗ trợ tăng trưởng và quản lý dòng tiền. Lượng tiền mặt cuối kỳ tăng mạnh tạo ra sự linh hoạt tài chính cho VRE trong tương lai.

Để có cái nhìn sâu sắc hơn, cần kết hợp phân tích này với Bảng Cân đối Kế toán và Báo cáo Kết quả Hoạt động Kinh doanh, cũng như xem xét các kế hoạch kinh doanh và điều kiện thị trường trong năm 2025.

VRE có đáng để đầu tư không?

Dựa trên thông tin từ Thuyết minh Báo cáo tài chính hợp nhất (Tiếp theo), cụ thể là mục LÃI CƠ BẢN TRÊN CỔ PHIẾU:

37. LÃI CƠ BẢN TRÊN CỔ PHIẾU (EPS):

  • Lợi nhuận kế toán sau thuế thu nhập doanh nghiệp của Công ty mẹ:
    • Năm nay (2024): 4.095.780 triệu VND
    • Năm trước (2023): 4.408.600 triệu VND
  • Lợi nhuận phân bố cho cổ đông sở hữu cổ phiếu phổ thông:
    • Năm nay (2024): 4.095.780 triệu VND
    • Năm trước (2023): 4.408.600 triệu VND
  • Cổ phiếu phổ thông đang lưu hành bình quân trong năm:
    • Năm nay (2024): 2.272 triệu cổ phiếu
    • Năm trước (2023): 2.272 triệu cổ phiếu
  • Lãi cơ bản trên cổ phiếu (EPS):
    • Năm nay (2024): 1.803 VND/cổ phiếu
    • Năm trước (2023): 1.940 VND/cổ phiếu

Phân tích Lãi cơ bản trên cổ phiếu (EPS):

  • EPS giảm: Lãi cơ bản trên cổ phiếu của VRE đã giảm từ 1.940 VND/cổ phiếu trong năm 2023 xuống còn 1.803 VND/cổ phiếu trong năm 2024.
  • Nguyên nhân: Sự sụt giảm EPS chủ yếu là do lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ giảm trong năm 2024, trong khi số lượng cổ phiếu lưu hành bình quân không thay đổi. Lợi nhuận sau thuế giảm có thể là do sự sụt giảm doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản và sự gia tăng của chi phí tài chính và chi phí quản lý doanh nghiệp, như đã phân tích ở các mục trước.

Đánh giá khả năng tăng giá cổ phiếu dựa trên EPS:

Lãi cơ bản trên cổ phiếu là một trong những chỉ số quan trọng mà nhà đầu tư sử dụng để đánh giá khả năng sinh lời của một cổ phiếu. Tuy nhiên, chỉ dựa vào EPS để đánh giá khả năng tăng giá là chưa đủ, cần xem xét thêm nhiều yếu tố khác:

Yếu tố tích cực (có thể hỗ trợ tăng giá):

  • Vị thế dẫn đầu thị trường: VRE là nhà phát triển và quản lý trung tâm thương mại lớn nhất Việt Nam, với mạng lưới rộng khắp và thương hiệu mạnh.
  • Tăng trưởng doanh thu cho thuê: Doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản đầu tư, nguồn thu chính và ổn định của VRE, vẫn có sự tăng trưởng nhẹ trong năm 2024.
  • Doanh thu tài chính tăng mạnh: Hoạt động đầu tư tài chính và cho vay, đặc biệt là với các bên liên quan, mang lại nguồn thu đáng kể.
  • Tiềm năng tăng trưởng dài hạn: Thị trường bán lẻ Việt Nam còn nhiều tiềm năng phát triển, và VRE với vị thế dẫn đầu có thể hưởng lợi từ sự tăng trưởng này.
  • Các yếu tố khác: Chiến lược phát triển các dự án mới, hiệu quả quản lý chi phí trong tương lai, tình hình kinh tế vĩ mô thuận lợi.

Yếu tố tiêu cực (có thể hạn chế tăng giá hoặc gây giảm giá):

  • EPS giảm: Sự sụt giảm EPS trong năm 2024 có thể khiến nhà đầu tư lo ngại về khả năng sinh lời trong tương lai.
  • Doanh thu chuyển nhượng bất động sản giảm mạnh: Sự phụ thuộc vào doanh thu này và sự sụt giảm có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận tổng thể.
  • Chi phí tài chính tăng cao: Lãi suất vay và chi phí phát hành trái phiếu tăng có thể tiếp tục ảnh hưởng đến lợi nhuận.
  • Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng: Việc không kiểm soát tốt chi phí quản lý có thể bào mòn lợi nhuận.
  • Áp lực trả nợ trái phiếu: Khoản trái phiếu lớn sắp đáo hạn tạo ra áp lực tài chính.
  • Các yếu tố khác: Rủi ro cạnh tranh, biến động thị trường bán lẻ, các yếu tố pháp lý và chính sách.

Kết luận về khả năng tăng giá:

Mặc dù EPS năm 2024 giảm, VRE vẫn có những yếu tố nền tảng vững chắc và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Tuy nhiên, những thách thức như sự sụt giảm doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản, chi phí tài chính và quản lý tăng cao, cùng với áp lực trả nợ, cần được công ty giải quyết hiệu quả để cải thiện lợi nhuận và tạo động lực tăng giá cho cổ phiếu.

Để đánh giá chính xác hơn về khả năng tăng giá, nhà đầu tư cần:

  • Theo dõi sát sao kết quả kinh doanh các quý tiếp theo của VRE.
  • Phân tích sâu hơn về nguyên nhân của sự thay đổi trong doanh thu và chi phí.
  • Đánh giá kế hoạch thanh toán hoặc tái tài trợ khoản trái phiếu sắp đáo hạn.
  • Xem xét các thông tin về chiến lược phát triển và các dự án mới của công ty.
  • Phân tích tình hình thị trường và các yếu tố vĩ mô có thể ảnh hưởng đến VRE.
  • So sánh các chỉ số tài chính và định giá của VRE với các doanh nghiệp cùng ngành.

Lưu ý: Phân tích trên chỉ dựa trên thông tin từ báo cáo tài chính năm 2024 đã cung cấp và không bao gồm các yếu tố thị trường và thông tin khác có thể ảnh hưởng đến giá cổ phiếu. Đây không phải là lời khuyên đầu tư.

Dựa trên các số liệu bạn vừa cung cấp từ Thuyết minh Báo cáo tài chính hợp nhất, cụ thể là mục CÁC KHOẢN CAM KẾT, chúng có thể ảnh hưởng đến doanh thu của VRE theo những cách sau:

1. Cam kết thuê hoạt động:

  • Số tiền thuê tối thiểu phải trả trong tương lai: VRE có các cam kết thuê hoạt động với tổng giá trị đáng kể (4.947.628 triệu VND vào cuối năm 2024). Đây là các chi phí cố định mà VRE phải trả trong tương lai cho việc thuê mặt bằng hoặc các tài sản khác.
  • Ảnh hưởng đến lợi nhuận: Chi phí thuê hoạt động sẽ được ghi nhận vào chi phí hoạt động kinh doanh trong các kỳ tương ứng, làm giảm lợi nhuận. Tuy nhiên, việc thuê hoạt động thường đi kèm với việc sử dụng các tài sản này để tạo ra doanh thu (ví dụ: thuê mặt bằng để kinh doanh).
  • Không ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu: Bản thân các cam kết này không tạo ra doanh thu, nhưng chúng là chi phí liên quan đến việc tạo ra doanh thu từ các hoạt động kinh doanh của VRE (ví dụ: cho thuê lại mặt bằng đã thuê hoặc kinh doanh trên mặt bằng thuê).

2. Cam kết chỉ tiêu vốn:

  • Tổng số vốn cam kết cho các dự án bất động sản tăng mạnh: VRE đã tăng đáng kể cam kết vốn cho việc triển khai các dự án bất động sản (601.690 triệu VND vào cuối năm 2024 so với 190.966 triệu VND vào cuối năm 2023).
  • Ảnh hưởng đến doanh thu trong tương lai: Các cam kết này cho thấy VRE đang đầu tư vào việc phát triển các dự án mới. Khi các dự án này hoàn thành và đi vào hoạt động, chúng sẽ tạo ra doanh thu từ việc cho thuê hoặc bán bất động sản, làm tăng doanh thu trong tương lai.
  • Ảnh hưởng đến dòng tiền hiện tại: Việc thực hiện các cam kết này sẽ đòi hỏi dòng tiền ra trong ngắn và trung hạn, có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận và khả năng thanh toán cổ tức trong giai đoạn đầu tư.

3. Cam kết theo hợp đồng hợp tác đầu tư:

  • Cam kết cùng phát triển trung tâm thương mại: Việc VRE cam kết nhận chuyển nhượng vốn góp và vận hành các trung tâm thương mại sau khi xây dựng xong sẽ trực tiếp tạo ra doanh thu từ hoạt động cho thuê và cung cấp dịch vụ tại các trung tâm này trong tương lai. Việc chia sẻ lợi nhuận với đối tác sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận ròng của VRE từ các dự án này.
  • Cam kết thanh toán theo hợp đồng hợp tác đầu tư các dự án trung tâm thương mại giảm: Khoản phải thanh toán ước tính cho các đối tác đầu tư đã giảm đáng kể (412.070 triệu VND so với 1.146.315 triệu VND). Điều này có thể cho thấy VRE đã hoàn tất một phần nghĩa vụ thanh toán hoặc các dự án đang tiến triển theo kế hoạch. Việc thanh toán này là dòng tiền ra, nhưng đổi lại VRE sẽ có quyền khai thác và tạo doanh thu từ các trung tâm thương mại.
  • Cam kết liên quan đến việc chuyển nhượng một phần tòa nhà Vincom Bà Triệu A & B: Cam kết chuyển giao bất động sản đầu tư vào năm 2052 không ảnh hưởng đến doanh thu hiện tại. Tuy nhiên, nó cho thấy một nghĩa vụ dài hạn của VRE liên quan đến tài sản này.

Tóm lại về ảnh hưởng đến doanh thu:

  • Ngắn hạn: Các cam kết thuê hoạt động sẽ tạo ra chi phí, làm giảm lợi nhuận nhưng liên quan đến việc tạo ra doanh thu hiện tại.
  • Trung và dài hạn: Các cam kết chỉ tiêu vốn và hợp đồng hợp tác đầu tư là những yếu tố quan trọng thúc đẩy tăng trưởng doanh thu trong tương lai thông qua việc phát triển và vận hành các dự án bất động sản thương mại mới. Việc giảm cam kết thanh toán cho đối tác có thể cho thấy các dự án đang tiến triển, chuẩn bị mang lại doanh thu.

Để đánh giá đầy đủ tác động đến doanh thu, cần xem xét:

  • Tiến độ triển khai các dự án bất động sản mà VRE đã cam kết vốn.
  • Hiệu quả hoạt động của các trung tâm thương mại mới sau khi đi vào vận hành.
  • Các điều khoản chi tiết của các hợp đồng hợp tác đầu tư, bao gồm tỷ lệ chia sẻ lợi nhuận.
  • Tình hình thị trường bán lẻ và khả năng hấp thụ mặt bằng của các trung tâm thương mại.

Bằng cách theo dõi việc thực hiện các cam kết này, nhà đầu tư có thể có cái nhìn rõ ràng hơn về tiềm năng tăng trưởng doanh thu của VRE trong những năm tới.

Dựa trên thông tin bạn cung cấp từ Thuyết minh Báo cáo tài chính hợp nhất, Nhóm công ty họ nhà Vin (các bên liên quan) đóng một vai trò đáng kể trong cơ cấu doanh thu của VRE. Cụ thể, doanh thu từ các bên liên quan trong năm 2024 là 960.814 triệu VND, chiếm một phần không nhỏ trong tổng doanh thu thuần là 8.939.117 triệu VND.

Nếu Vingroup thoái hoàn toàn vốn khỏi VRE trong tương lai, điều này có thể gây ra những ảnh hưởng đáng kể đến doanh thu của VRE, cụ thể như sau:

Ảnh hưởng tiêu cực:

  • Giảm hoặc mất nguồn doanh thu từ các hợp đồng hiện tại: Các giao dịch mua bán hàng hóa, dịch vụ, cho thuê mặt bằng hiện tại giữa VRE và các công ty trong hệ sinh thái Vingroup (Vinhomes, VinFast, Vinpearl, Vinschool, VinWonders,…) có thể bị chấm dứt hoặc điều chỉnh theo hướng kém ưu đãi hơn cho VRE nếu không còn mối quan hệ sở hữu chi phối. Điều này sẽ trực tiếp làm giảm doanh thu cho thuê mặt bằng, doanh thu cung cấp dịch vụ và có thể cả doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản (nếu có các giao dịch mua bán dự án).
  • Mất lợi thế cạnh tranh và ưu đãi: Hiện tại, việc là một phần của hệ sinh thái Vingroup có thể mang lại cho VRE những lợi thế nhất định, chẳng hạn như ưu tiên hợp tác, giá cả ưu đãi trong các giao dịch nội bộ, hoặc hỗ trợ quảng bá từ các thương hiệu khác trong tập đoàn. Khi Vingroup thoái vốn, VRE có thể mất đi những lợi thế này, làm giảm khả năng cạnh tranh và tăng chi phí hoạt động, gián tiếp ảnh hưởng đến doanh thu.
  • Ảnh hưởng đến khả năng thu hút khách thuê mới: Sự hiện diện của các thương hiệu lớn thuộc Vingroup (VinMart/WinMart, Vincom Mega Mall với các nhãn hàng thuộc tập đoàn) có thể là một yếu tố hấp dẫn đối với các khách thuê khác khi lựa chọn mặt bằng tại các trung tâm thương mại của VRE. Nếu mối liên kết này suy yếu, VRE có thể gặp khó khăn hơn trong việc thu hút và duy trì khách thuê, đặc biệt là các khách thuê lớn, từ đó ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy và doanh thu cho thuê.
  • Giảm doanh thu từ các dịch vụ liên quan: VRE có thể đang cung cấp các dịch vụ đặc biệt hoặc có các thỏa thuận riêng với các công ty trong hệ sinh thái Vingroup. Khi mối quan hệ sở hữu thay đổi, các thỏa thuận này có thể không còn hiệu lực, dẫn đến giảm doanh thu từ các dịch vụ này.

Khả năng ứng phó và các yếu tố giảm thiểu:

  • Đa dạng hóa khách hàng và đối tác: Nếu dự đoán được khả năng thoái vốn của Vingroup, VRE có thể chủ động tìm kiếm và phát triển quan hệ với các khách hàng và đối tác bên ngoài hệ sinh thái để giảm sự phụ thuộc vào nhóm công ty liên quan.
  • Xây dựng thương hiệu độc lập và sức hút riêng: VRE cần tiếp tục củng cố thương hiệu và tạo ra những giá trị độc đáo để thu hút khách thuê và người tiêu dùng dựa trên chất lượng dịch vụ, vị trí chiến lược và trải nghiệm mua sắm, giải trí.
  • Tối ưu hóa hoạt động và nâng cao hiệu quả: Việc tập trung vào nâng cao hiệu quả hoạt động, quản lý chi phí và tối ưu hóa trải nghiệm khách hàng sẽ giúp VRE duy trì sức cạnh tranh ngay cả khi không còn sự hỗ trợ trực tiếp từ Vingroup.
  • Tìm kiếm cơ hội hợp tác mới: VRE có thể chủ động tìm kiếm các cơ hội hợp tác với các tập đoàn và đối tác lớn khác để bù đắp cho sự thay đổi trong mối quan hệ với Vingroup.

Kết luận:

Việc Vingroup thoái hoàn toàn vốn khỏi VRE chắc chắn sẽ tạo ra những thách thức lớn đối với doanh thu của VRE, đặc biệt là trong ngắn hạn do sự mất mát tiềm năng từ các hợp đồng và lợi thế liên quan hiện tại. Tuy nhiên, nếu VRE có chiến lược ứng phó linh hoạt, tập trung vào đa dạng hóa, xây dựng thương hiệu mạnh và nâng cao hiệu quả hoạt động, công ty vẫn có khả năng duy trì và phát triển doanh thu trong dài hạn. Mức độ ảnh hưởng thực tế sẽ phụ thuộc vào tốc độ thoái vốn, các điều khoản của việc thoái vốn và khả năng thích ứng của VRE.

Dựa trên thông tin bạn cung cấp từ Thuyết minh Báo cáo tài chính hợp nhất (Tiếp theo), cụ thể là phần GIAO DỊCH VỚI CÁC BÊN LIÊN QUAN:

Phần này liệt kê chi tiết doanh thu, các khoản phải thu và tài sản khác liên quan đến các giao dịch giữa VRE và các công ty trong hệ sinh thái Vingroup (các bên liên quan).

Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ:

  • Tổng doanh thu từ các bên liên quan là 960.814 triệu VND, tăng so với năm trước (804.806 triệu VND).
  • Các đối tác chính mang lại doanh thu bao gồm:
    • Công ty Cổ phần Vinhomes (385.964 triệu VND): Chiếm tỷ trọng lớn nhất, cho thấy mối quan hệ hợp tác chặt chẽ trong các hoạt động kinh doanh.
    • Công ty TNHH Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ VinFast (241.177 triệu VND): Đóng góp đáng kể vào doanh thu.
    • Công ty Cổ phần Vinpearl (176.764 triệu VND): Cũng là một đối tác quan trọng.
    • Các công ty khác như Vinschool, VinWonders Nha Trang, GSM, VinFast Trading and Investment Management cũng có đóng góp vào doanh thu.

Lãi cho vay, lãi đặt cọc phải thu:

  • Tổng lãi từ các bên liên quan là 1.657.522 triệu VND, tăng rất mạnh so với năm trước (653.303 triệu VND).
  • Tập đoàn Vingroup – Công ty CP (1.075.274 triệu VND): Chiếm phần lớn trong khoản lãi này, cho thấy VRE có các khoản cho Tập đoàn vay hoặc đặt cọc với lãi suất đáng kể.
  • Các công ty khác như VinFast, Vinhomes, Vinpearl cũng có các khoản lãi phải thu.

Thu nhập khác:

  • Tổng thu nhập khác từ các bên liên quan là 314.406 triệu VND, tăng đáng kể so với năm trước (96.211 triệu VND).
  • Các khoản thu nhập này chủ yếu đến từ Vinhomes, VinFast Auto Ltd., và VinWonders Nha Trang.

Số dư chủ yếu với các bên liên quan tại ngày kết thúc năm tài chính:

  • Phải thu ngắn hạn của khách hàng (482.982 triệu VND): Các khoản phải thu chủ yếu từ Vinhomes, VinFast, VinWonders Nha Trang.
  • Phải thu ngắn hạn khác (599.211 triệu VND): Các khoản phải thu chủ yếu từ Tập đoàn Vingroup – Công ty CP, Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Đầu tư Việt Nam, Vinhomes, Vinpearl, Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ.
  • Tài sản ngắn hạn khác (5.479.698 triệu VND): Khoản mục lớn nhất là từ Tập đoàn Vingroup – Công ty CP (4.645.361 triệu VND) và Vinhomes (833.337 triệu VND). Cần xem xét chi tiết hơn về bản chất của khoản mục này.
  • Tài sản dài hạn khác (14.197.937 triệu VND): Các khoản mục lớn nhất là từ Tập đoàn Vingroup – Công ty CP (9.772.522 triệu VND), Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ (1.863.000 triệu VND), Công ty cổ phần Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (1.472.415 triệu VND), và Vinhomes (1.090.000 triệu VND).

Nhận xét chung:

  • Mối quan hệ kinh doanh sâu rộng: VRE có mối quan hệ kinh doanh rất lớn và đa dạng với các công ty trong hệ sinh thái Vingroup, thể hiện qua cả doanh thu, lãi vay và các khoản phải thu.
  • Sự tăng trưởng trong giao dịch: Hầu hết các khoản mục giao dịch với các bên liên quan đều có xu hướng tăng so với năm trước, cho thấy mối quan hệ này ngày càng được củng cố hoặc mở rộng.
  • Sự phụ thuộc đáng kể: Doanh thu và các khoản phải thu từ các bên liên quan chiếm một tỷ trọng đáng kể trong tổng doanh thu và tài sản của VRE. Điều này cho thấy VRE có sự phụ thuộc lớn vào hệ sinh thái Vingroup.

Ảnh hưởng nếu Vingroup thoái vốn hoàn toàn (nhắc lại từ câu hỏi trước):

Như đã phân tích ở câu hỏi trước, việc Vingroup thoái vốn hoàn toàn có thể gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến doanh thu và tình hình tài chính của VRE do sự mất mát tiềm năng từ các giao dịch hiện tại và các lợi thế liên quan.

Tuy nhiên, phân tích chi tiết này càng làm rõ thêm mức độ ảnh hưởng:

  • Mất nguồn doanh thu lớn: Gần 11% tổng doanh thu năm 2024 đến từ các bên liên quan. Việc này có thể biến mất hoặc giảm đáng kể.
  • Ảnh hưởng đến dòng tiền từ lãi vay: Khoản lãi vay phải thu lớn từ Tập đoàn Vingroup có thể không còn hoặc các điều khoản thay đổi.
  • Ảnh hưởng đến các khoản phải thu và tài sản khác: Các khoản phải thu và tài sản khác liên quan đến các bên liên quan có thể không còn hoặc việc thu hồi trở nên khó khăn hơn.

Tóm lại:

Các số liệu này nhấn mạnh tầm quan trọng của mối quan hệ kinh doanh giữa VRE và các công ty trong hệ sinh thái Vingroup. Nếu Vingroup thoái vốn hoàn toàn, VRE sẽ phải đối mặt với thách thức lớn trong việc bù đắp nguồn doanh thu và dòng tiền hiện tại từ các bên liên quan, đồng thời xây dựng các mối quan hệ kinh doanh mới để đảm bảo sự phát triển bền vững trong tương lai.

Contents hide
1 Các biến động về hoạt động kinh doanh của VRE cho chúng ta thấy nhiều điều.
1.1 Lợi nhuận giữ lại chưa phân phối của VRE:
1.1.1 Dòng tiền hoạt động năm 2023 và 2024:
1.2 I. LƯU CHUYỂN TIỀN TỪ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH (758.109 triệu VND):
1.3 1. Biến động Nguyên giá Tài sản Cố định Hữu hình:
2 VRE có đáng để đầu tư không?
3 weeks ago
57 minutes read
Back to top button